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《邯郸市国有划拨地上非住宅房屋办理不动产登记实施办法(试行)》政策解读
时间:2019-05-28 15:24:00      来源:      点击:

《邯郸市国有划拨地上非住宅房屋办理不动产登记实施办法(行)》政策解读

 

为深化城镇住房制度改革,开放住房二级市场,培育新的经济增长点,原建设部、原国土资源部等部门先后颁布了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》《经济适用房管理办法》等办法规定,为划拨土地上已购公有住房、经济适用房等房屋上市交易提供了基础依据。由于历史原因,一些国有划拨土地上经批准建成的非住宅房屋(如已购公有住房、保障性住房底层商铺、经营、办公等房屋)有房产权属证明,没有土地权属证明,房产权益人与该房产所依附的土地权益人不一致,致使这些房屋无法办理不动产登记或上市交易。本《实施办法》(试行)出台将有效解决这些问题,既能保障人民群众的合法权益,又能防止国有资产流失,扩大房地产交易市场,激活社会资本,为我市经济社会发展注入新的活力。

    一、法律依据

    《邯郸市国有划拨地上非住宅房屋办理不动产登记实施办法(试行)》主要依据《不动产登记暂行条例》(国务院令第 656 号)、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(建设部令第69号)及《划拨土地使用权管理暂行办法》(国家土地管理局令〔1992〕第1号)、《关于已购公有住房和经济适用房上市出售中有关土地问题的通知》(国土资发〔1999〕31号)等相关文件精神,本着“尊重历史、面对现实,解决遗留问题,规范登记程序,维护使用者合法权益,防止国有资产流失”的原则,并结合我市实际,制定《实施办法》(试行)。

    二、适用范围                                           本《实施办法》(试行)所称国有划拨土地上非住宅房屋范围,主要适用于丛台区、复兴区、邯山区和邯郸经济技术开发区内,国有划拨土地上经批准建成与住宅使用同一宗土地的经营性非住宅房屋。本《实施办法》(试行)强调划拨地上非住宅房屋建设要符合土地利用总体规划、城乡建设规划、建设工程规划等要求,并依法取得房屋所有权证书或符合不动产首次登记条件。我市其他县(市、区)国有划拨土地上非住宅房屋办理不动产登记,可参照本实施办法执行。具体办法,各县(市、区)政府可根据实际情况进行制定。

    三、补交土地出让金计算方法

    参照原国土资源部《关于已购公有住房和经济适用房上市出售中有关土地问题的通知》中补交土地价款的计算方法:补交土地价款(元)=标定地价(元/平方米)×缴纳比例(≥10%)×上市房屋分摊土地面积(平方米)×年期修正系数。本《实施办法》(试行)确定国有划拨土地上非住宅房屋补交土地出让金计算方法为:

    补交土地出让金=该宗地现基准地价(元/平方米)×上市房屋分摊土地面积(平方米)×缴纳比例(40%)。

    其中,上市房屋分摊土地面积=上市房屋建筑面积÷该栋楼总建筑面积×该栋楼楼基座占地面积。

    关于确定上市房屋补交土地出让金缴纳比例为40%,是根据《划拔土地使用权管理暂行办法》第二十六条规定:“土地使用权出让金,区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式,按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价,按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。”按原国土资源部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》第一条第(一)款规定:“已有基准地价但未评估标定地价的城镇,可在简化修正系数体系后,采用基准地价系数修正法测算标定地价,测算公式为:标定地价(元/平方米)=基准地价(元/平方米)×区位修正系数×容积率修正系数。”为方便房屋交易双方能自行概算应缴纳的土地出让金数额,便于操作,这里将基准地价直接代替标定地价来计算应补交土地出让金。

    四、土地出让合同的签订

    国有划拨土地补交土地出让金后,划拨土地变更为出让土地,应当签定土地出让合同。但本着既完善土地使用权出让手续,又简化操作程序的目的,国有划拨土地上非住宅房屋在办理不动产登记时,不再签订土地出让合同,由不动产登记机构按照本《实施办法》(试行)代收土地出让金,以补交出让金相关票据及不动产登记记事记载为依据,确定土地使用权权利人的合法权益。

    五、关于其他非住宅房屋办理要求

    按照有关法律法规规定,在国有划拨土地上已建成的与住宅相配套的独立商业、办公、文化、教育、医疗等其他用房应当办理不动产登记。其土地出让金缴纳应遵照以下规定:

    根据《河北省人民政府关于加强保障性安居工程建设和管理的意见》(冀政〔2012〕70号)文件精神,集中建设的保障性住房小区内,政府投资建设的商业和综合服务设施,产权归政府所有,原则上用于出租经营,其收益专项用于保障性住房建设、维护、管理等。符合出售规定的,也可经设区市、县(市)政府批准,按市场价格出售一定比例的商业和综合服务设施,出售所得优先用于保障性住房项目建设及偿还贷款本息等。根据《河北省人民政府 关于加快棚户区改造工作的实施意见》(冀政〔2013〕85号)规定,对于棚户区改造规模较大的安置小区,需要配建的商业、服务业等经营性设施用地可以分宗的,应以招标、拍卖、挂牌方式供地,不能独立分宗的地块,可以通过协议方式供地。由企业自主实施国有工矿棚户区改造,属于原拆原建且利用企业原有存量划拨用地的,可以采取协议出让方式办理供地手续。

    六、实施操作中有关要求

    形成划拨土地的成因复杂,历史遗留问题较多,办法出台后,市房地产交易管理和登记部门在实际操作过程中要认真把握,妥善处理,不断规范该类问题土地出让和不动产登记办理程序,做到尊重历史、实事求是、依法行政、便民利民,既要维护权益人合法权益,又要防止国有资产流失,使历史遗留问题得到有效解决。

 
文件链接:《邯郸市国有划拨地上非住宅房屋办理不动产登记实施办法(试行)》

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